Beleggingsfictie voor verhuurd vastgoed in de BOR (WPNR 2025/7487)

31-01-2025 | Categorie: Literatuur

In het kader van de ‘Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024’ is per 1 januari 2024 een zogenoemde beleggingsfictie ingevoerd die kort gezegd ziet op aan derden verhuurd vastgoed. In de memorie van toelichting bij de ‘Wet aanpassing fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten 2024’ is aangegeven dat in de praktijk het onderscheid tussen beleggings- en ondernemingsvermogen soms moeilijk is te maken, hetgeen leidt tot langdurige discussies tussen belastingplichtigen en de belastingdienst. Dit speelt in het bijzonder bij onroerende zaken die worden verhuurd. Het beoordelen van verhuurde onroerende zaken voor de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten vergt dan ook veel capaciteit van de belastingdienst en het leidt tot relatief veel juridische procedures. Door aan derden verhuurde onroerende zaken per definitie als beleggingsvermogen aan te merken, wordt de BOR eenvoudiger in de uitvoering. Daarmee wordt tevens de voor de praktijk nodige duidelijkheid verschaft hetgeen ook positieve gevolgen voor de rechterlijke macht zal hebben, aldus de fiscale wetgever. Deze vindt het ook niet of minder nodig om de BOR toe te passen op vastgoed. Als een onderneming ook vastgoed verhuurt, kan men immers een lening aantrekken of het vastgoed verkopen om liquiditeitsproblemen bij een schenking of vererving te voorkomen.
De fictie valt uiteen in een ‘feitelijkgebruiktoets’ en een ‘oogmerktoets’. De eerste toets houdt kort gezegd in dat onroerende zaken die op het moment van schenking of vererving feitelijk ter beschikking worden gesteld aan derden kwalificeren als beleggingsvermogen. Is op basis van de feitelijkgebruiktoets geen sprake van feitelijke ter beschikkingstelling aan derden, maar zijn de betreffende onroerende zaken wel bestemd om ter beschikking te worden gesteld aan derden, dan leidt de oogmerktoets ertoe dat alsnog sprake is van beleggingsvermogen. De oogmerktoets komt in beginsel alleen aan de orde indien op basis van de feitelijkgebruiktoets geen sprake is van feitelijke ter beschikkingstelling aan derden. Indien een onroerende zaak is bestemd voor eigen gebruik maar op het moment van de schenking of vererving tijdelijk wordt verhuurd dan kwalificeert de onroerende zaak op basis van de feitelijkgebruiktoets als beleggingsvermogen. De oogmerktoets brengt daar geen verandering in.
De beleggingsfictie doet in feite alsof onroerende zaken die als ondernemingsvermogen zouden kunnen kwalificeren, beleggingsvermogen zijn. Omdat de wet geen tegenbewijsmogelijkheid kent, is de beleggingsfictie dus ook van toepassing op onroerende zaken die onmiskenbaar als ondernemingsvermogen kwalificeren. Dat staat op gespannen voet met het uitgangspunt dat de BOR is bedoeld om de overdracht van ondernemingsvermogen te faciliteren. Van iedere onroerende zaak zal immers moeten worden vastgesteld hoe deze feitelijk wordt gebruikt of wat het beoogde gebruik is. Bovendien zal men goed moeten kijken naar de uitlatingen van de fiscale wetgever tijdens de parlementaire behandeling, aangezien deze niet zonder meer in lijn zijn met de wettekst. Men kan er niet omheen dat de beleggingsfictie ondernemende vastgoedexploitanten discrimineert ten opzichte van andere ondernemers, waardoor tussen dergelijke ondernemers een zeer groot verschil in belastingdruk kan ontstaan. Dit roept de vraag op of de zorgplicht van de fiscalist en de notaris ertoe noopt belastingplichtigen erop te wijzen dat zij op die gronden bezwaar zouden kunnen (of zelfs moeten) aantekenen tegen de beleggingsfictie.

Wanneer u een abonnement heeft op SDU Opmaat, dan kunt u middels de link het complete artikel raadplegen: artikel WPNR 2025/7487.