Enkele punten uit de Wet differentiatie overdrachtsbelasting (Estate Planner Digitaal 2021/3)

21-04-2021 | Categorie: Literatuur

In dit artikel gaat de auteur in op de wijzigingen in de overdrachtsbelasting. De wijzigingen in algemene zin, de gevolgen voor de notariële praktijk, het begrip woning, de positie van beleggers en die van woningbouwcoöperaties worden besproken. Bedoeling van de wetswijziging is het verbeteren van de concurrentiepositie van starters op de woningmarkt en het in dat kader verlichten van hun ‘kosten koper’. Op 22 maart 2021 heeft de Belastingdienst twintig ‘Vragen en antwoorden Startersvrijstelling en 2%-tarief overdrachtsbelasting’ gepubliceerd. Daarmee zijn de praktijk enkele handvatten aangereikt voor de uitvoering van de nieuwe regeling.
De wetgever is van mening dat onder de nieuwe regeling de notaris met ingang van 2021 in minder gevallen dan voorheen vooronderzoek moet doen naar de kwalificatie van een onroerende zaak als woning of hoofdwoning, omdat de focus zal liggen op de vraag of de woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt. Maar gaat daar niet de vraag aan vooraf of sprake is van een woning of van een niet-woning, dan wel een aanhorigheid bij een woning? Wie beoordeelt dit dan en vraagt de beoordeling in zijn geheel niet meer tijd dan vóór 2021? De vraag is voorts of, en zo ja, welke gevolgen er zijn voor de aansprakelijkheid van de notaris voor de overdrachtsbelasting ter zake de levering van een woning of aanhorigheid daarvan, als later komt vast te staan dat van een woning of een aanhorigheid geen sprake is.
Het begrip woning in de overdrachtsbelasting kent een eigen begripsaanduiding. Het wijkt af van het begrip woning in de Wet IB 2001. Om van een woning te kunnen spreken voor de overdrachtsbelasting moet sprake zijn van een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Uitgaande van hetgeen art. 2 lid 1 WBR als belastbaar feit hanteert, lijken de regelingen van art. 15 lid 1 onder p WBR en art. 14 lid 2 WBR een logisch vervolg. Maar deze laatste artikelen stellen als aanvullende voorwaarde dat sprake is van een woning die de verkrijger ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ gaat gebruiken. Deze omschrijving is overgenomen uit de eigenwoningregeling van art. 3.111 Wet IB 2001. Maar door aansluiting te zoeken bij zowel het belastbaar feit van de overdrachtsbelasting als bij het hoofdverblijfcriterium van de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting, doen zich situaties voor waarin enerzijds de startersvrijstelling en het verlaagde tarief wél van toepassing zijn, maar anderzijds de eigenwoningregeling niet. De situatie andersom doet zich voor bij economische eigendom. Een en ander zal in de praktijk lastig uit te leggen zijn.
Naast het hoofdverblijfscriterium wordt de startersvrijstelling beperkt tot de leeftijd van 35 jaar en vanaf 1 april 2021 geldt nog er een beperking, de waarde van de woning mag van art. 15 lid 1 onder p WBR niet hoger zijn dan € 400.000. Wat opvalt is dat de wetgever een afwijking van de leeftijdscategorie voor de startersvrijstelling met die van de leeftijdscategorie voor eigenwoningschenking niet als een probleem ervaart.

Het online vakblad Estate Planner Digitaal verschijnt zes maal per jaar en bevat artikelen over actuele onderwerpen op het gebied van estate planning. Beschikt u over een licentie op ons online vakblad, dan kunt u middels de link het complete artikel raadplegen: artikel Estate Planner Digitaal 2021/3.