Wet differentiatie overdrachtsbelasting (FBN 2021/2)

15-03-2021 | Categorie: Literatuur

Op 1 januari 2021 is de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. Dat betekent dat het algemene tarief wordt verhoogd van 6% naar 8%. Voor verkrijging van woningen blijft het tarief van 2% gelden mits de woning voor de verkrijger gaat functioneren als hoofdverblijf. In die gevallen kan echter ook een algehele vrijstelling gelden als de verkrijger meerderjarig is doch jonger dan 35 jaar. In dit artikel worden de wijzigingen verder toegelicht. Overigens heeft het kabinet maatregelen aangekondigd om woningcorporaties tegemoet te komen voor het hogere tarief in de overdrachtsbelasting.
Voor verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon geldt het tarief van 2% als de verkrijger de woning (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken en daartoe vóór de verkrijging een schriftelijke verklaring aflegt. Het verlaagde tarief kan ook van toepassing zijn bij verkrijging of wijziging van een erfpachtrecht met betrekking tot een woning. Ook voor zogenoemde aanhorigheden kan het verlaagde tarief gelden mits deze op dezelfde dag met de woning worden verkregen. Het verlaagde tarief geldt niet bij verkrijging van de economische eigendom van een woning en evenmin bij verkrijging van aandelen als bedoeld in art. 4 lid 1 onder a WBR.
Uitgangspunt is dat aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan als de woning minimaal zes maanden fungeert als centrale levensplaats van de verkrijger. Waar een belastingplichtige zijn centrale levensplaats heeft, wordt naar de omstandigheden beoordeeld analoog aan art. 4 AWR. Voor een natuurlijk persoon kan slechts één woning als hoofdverblijf gelden. Dit betekent dat vakantiehuizen, pied-à-terres of een huis voor uitwonende kinderen dat op naam van de ouders staat niet als hoofdverblijf kunnen worden aangemerkt. In bepaalde situaties wordt niet aan het hoofdverblijfcriterium voldaan ondanks dat de woning een half jaar door de verkrijger als hoofdverblijf is gebruikt.
Per 1 januari 2021 bevat art. 15 lid 1 onder p WBR een algehele vrijstelling voor verkrijging van een woning-hoofdverblijf (zie hiervoor) die wordt verkregen door een meerderjarig natuurlijk persoon jonger dan 35 jaar. De startersvrijstelling geldt ook voor de aanhorigheden mits deze gelijktijdig met de woning worden verkregen. De startersvrijstelling kan niet worden toegepast bij verkrijging van de economische eigendom van een woning en evenmin bij verkrijging van aandelen als bedoeld in art. 4 lid 1 onder a WBR. Een verkrijger kan slechts eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. Als gevolg van een amendement zal vanaf 1 april 2021 een beperking worden aangebracht waardoor de startersvrijstelling niet kan worden toegepast als de waarde van de woning inclusief de aanhorigheden hoger is dan € 400.000. De woningwaardegrens is een drempelbedrag.
Indien een woning door meerdere personen wordt verkregen, moet de startersvrijstelling voor iedere verkrijger afzonderlijk worden beoordeeld. Het al dan niet kunnen toepassen van de startersvrijstelling kan een omstandigheid zijn die meespeelt bij de beslissing van partners wie de aangekochte woning geleverd krijgt. Het staat partijen vrij om dergelijke keuzes te maken. Het is aan te raden dat zij zich niet alleen door de overdrachtsbelasting laten leiden, maar daarbij juist het hele civielrechtelijke en fiscaalrechtelijke plaatje in ogenschouw nemen en zich daarover goed laten informeren.
Om onbedoeld profijt van de belastingfaciliteit bij doorlevering van een woning binnen zes maanden te voorkomen, kent het nieuwe art. 13 lid 4 WBR een regeling als ter zake van de vorige verkrijging het verlaagde tarief van 2% van toepassing was. In dat geval komt ‘slechts’ de belasting die de vorige verkrijger was verschuldigd in mindering op de belasting die de opvolgende verkrijger is verschuldigd.

Wanneer u een abonnement heeft op SDU Opmaat, dan kunt u middels de link het complete artikel raadplegen: artikel FBN 2021/2.