Verkoop van de eigen woning: art. 10 SW 1956, de waarde en de eigenwoningschenking (WPNR 2019/7259)

28-11-2019 | Categorie: Literatuur

In deze bijdrage wordt ingegaan op de figuur dat een ouder zijn woning tijdens leven verkoopt en levert aan zijn kind, maar er nog in wil blijven wonen. Vaak wordt de koopsom dan omgezet in een leenschuld die vervolgens (deels) wordt kwijtgescholden. De eerste vraag die opkomt is, wat voor gevolgen dit heeft voor de waardering van de gift. Deze kwestie is de afgelopen jaren in de jurisprudentie aan de orde geweest en wordt besproken. De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 26 februari 2016, dat aangezien de woning is verkocht tegen de werkelijke waarde, in deze rechtshandeling geen schenking ligt besloten. De auteur meent dat ook bij kwijtschelding van meer dan de helft van de koopsom, het kwijtgescholden bedrag voorwerp van de schenking is en niet de onroerende zaak. Het lijkt haar dat als de koopsom (nagenoeg) geheel wordt kwijtgescholden, de woning voorwerp van de schenking is waardoor het waarderingsvoorschrift van art. 21 lid 5 SW wel van toepassing is. In dit verband wordt tevens ingegaan op de rechtsfiguur die daar dicht tegenaan ligt: verkoop van de woning tegen een te lage waarde. Wordt een woning voor een te laag bedrag verkocht, dan is het voorwerp van de schenking het niet verrekende waardeverschil (gift met tegenprestatie). De waarde van de bevoordeling bestaat uit de waarde van de woning verminderd met de tegenprestatie. Omdat voor de bepaling van de omvang van de gift de waarde van de woning van belang is, wordt in dit geval naar de mening van de auteur wel toegekomen aan art. 21 lid 5 SW. Ondanks het juridische verschil, komt haar vanuit het neutraliteitsbeginsel wenselijk voor dat de fiscale gevolgen van beide rechtsfiguren gelijk worden getrokken.
Als het kind inwonend is, kan onder omstandigheden de eigenwoningvrijstelling van toepassing zijn. Die vrijstelling gaat feitelijk alsnog verloren als bij het overlijden van de ouder art. 10 SW van toepassing is. Vanwege het specialis karakter van art. 10 SW wordt niet toegekomen aan art. 12 SW. De auteur betoogt dat als de ouder en het kind een gezamenlijke huishouding voeren en de ouder draagt de volle eigendom van de woning over aan het kind voor de werkelijke waarde, er niet wordt toegekomen aan art. 10 SW. Er dient dus eerst te worden vastgesteld dat een genotsrecht is voorbehouden, feitelijk of juridisch. Een verkoop van de woning aan het inwonende kind tegen een lagere waarde dan de waarde vrij opleverbaar hoeft ook niet mee te brengen dat de ouder een genotsrecht heeft voorbehouden. Onderzoek dient plaats te vinden waarom de woning voor een te lage waarde is verkocht.
Tot slot wordt ingegaan op de waardering van het voorbehouden genotsrecht, een rapport dat hierover verscheen van de Algemene Rekenkamer en de reikwijdte van de arresten van de Hoge Raad waarin hij de forfaitaire benadering van de leegwaarderatio onder omstandigheden onverbindend acht. De Algemene Rekenkamer wijst op het een niet-verklaarbaar onderscheid in de waardering van genotsrechten voor de inkomstenbelasting en voor de Successiewet. Tevens wijst de Algemene Rekenkamer erop dat het forfait niet is aangepast aan de gestegen levensverwachting en de gedaalde marktrente. De staatssecretaris heeft al diverse malen een onderzoek toegezegd naar de vraag in hoeverre de waardering van genotsrechten in de Successiewet nog de werkelijkheid benadert. De resultaten laten nog (steeds) op zich wachten.

Wanneer u een abonnement heeft op SDU Opmaat, dan kunt u middels de link het complete artikel raadplegen: artikel WPNR 2019/7259.