(Ongelijke) inbreng in gemeenschappelijke woning bij samenwoners (JBN 2019/48)

28-11-2019 | Categorie: Literatuur

Bij samenwoners die een woning in eigendom verkrijgen, komt het regelmatig voor dat de ene partner meer bijdraagt in de financiering van de woning dan de andere partner. De meeste samenlevingsovereenkomsten bevatten voor die situatie een clausule waardoor vergoedingsrechten ontstaan. De bepaling luidt dan bijvoorbeeld:
‘Indien door partijen een door hen gezamenlijk te bewonen woning en/of een door hen gezamenlijk te gebruiken tweede woning gezamenlijk wordt verkregen, zal de partij die uit eigen middelen meer dan haar aandeel van de koopsom en de kosten heeft betaald voor het meerdere een vordering hebben op de andere partij. Deze vordering is opeisbaar bij vervreemding van de woning en bij ontbinding van deze overeenkomst. De vordering zal geen rente dragen.’
De ervaring van de auteur met deze clausules is dat zij vaak uitsluitend gericht zijn op de situatie dat bij de aanschaf van een woning meer eigen middelen door één van de partners wordt ingebracht dan overeenkomt met zijn eigenaarsaandeel. Er kunnen in een later stadium echter ook investeringen worden gedaan, die door bijvoorbeeld één partij kunnen worden gefinancierd. Het is van belang om hiervoor een regeling (in een samenlevingscontract) op te nemen. Zijn voorstel luidt:
‘Indien door partijen in een door hen gezamenlijk te bewonen woning of in een door hen gezamenlijk te gebruiken tweede woning investeringen worden gedaan, bijvoorbeeld verbouwingen en/of groot onderhoud, dan wel aflossingen op een gezamenlijke schuld die verband houdt met de gezamenlijke woning, zal de partij die uit eigen middelen meer heeft betaald dan overeenkomt met zijn eigenaarsaandeel, een vordering hebben op de andere partij ter grootte van de helft van het door hem ingelegde bedrag.’
Daarnaast adviseert de auteur – ter bewustwording van partijen – om in het samenlevingscontract een bepaling op te nemen over de gevolgen van vergoedingsrechten voor het geval dat de samenwoners trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan. Zijn voorstel luidt:
‘Partijen zijn zich ervan bewust dat zij een deugdelijke administratie dienen te voeren/bij te houden van de investeringen en/of (extra) aflossingen die zij in de gezamenlijke woning doen. Het niet-naleven van deze administratieplicht kan de partij die de investering en/of (extra) aflossing heeft gedaan, bewijsrechtelijk in een nadeligere positie brengen.’
Indien de samenwoners vervolgens met elkaar in het huwelijk treden zonder huwelijkse voorwaarden op te stellen, valt de gemeenschappelijke woning op grond van art. 1:94 lid 2 BW in de beperkte gemeenschap van goederen. Indien bij de aanschaf van de woning één partij een vordering heeft gekregen op de ander, omdat hij meer dan zijn aandeel van de koopsom heeft betaald, dan blijft deze vordering na de huwelijkssluiting een privégoed. De daarmee corresponderende schuld van de ander is echter een gemeenschapsschuld geworden op grond van art. 1:94 lid 7 BW. In de hoop dit te voorkomen, kan in een samenlevingsovereenkomst een tekstblok worden opgenomen om partijen erop te wijzen dat de onderlinge schuld door te trouwen zonder vóóraf huwelijkse voorwaarden op te stellen een gemeenschapsschuld wordt.
De auteur gaat in dit artikel uitsluitend in op civielrechtelijke aspecten van (ongelijke) inbreng van eigen middelen in een gemeenschappelijke woning bij samenwoners. Men dient daarnaast de fiscaalrechtelijke aspecten hiervan echter niet uit het oog te verliezen. Denk hierbij aan de eigenwoningregeling: de ongelijke, eigen inbreng en een (interne) draagplichtovereenkomst.

Wanneer u een abonnement heeft op SDU Opmaat, dan kunt u middels de link het complete artikel raadplegen: artikel JBN 2019/48.